Alors que vous souhaitez déménager, votre dossier de candidature est retenu pour l’appartement qui vous a plu. Vous allez devoir prendre RDV pour établir l’état des lieux d’entrée. Il est en de même pour le logement que vous quittez. L’établissement de ce document nécessite un minimum de précautions compte tenu des conséquences qu’il peut engendrer. Que devez-vous savoir ?

Etat des lieux : une obligation ?

Rédiger un constat d’état des lieux, à l’entrée comme à la sortie d’un logement, est obligatoire. Leur établissement s’accompagne de la remise et de la restitution des clés. En comparant les 2 constats, à votre entrée et à votre sortie, il est fait un état des éventuelles réparations dont le paiement pourra vous être réclamé. D’où l’importance de ce document…

Qui rédige ?

L’état des lieux d’entrée et de sortie seront rédigés par le propriétaire du logement ou par l’agent immobilier si le propriétaire a fait appel à une agence immobilière pour louer son bien. L’établissement doit être fait en votre présence, afin de respecter le principe du contradictoire.

Si vous ne pouvez pas être présent, donnez procuration une personne de confiance pour qu’elle vous représente.

Que contient l’état des lieux ?

L’état des lieux doit être détaillé et décrire très précisément le logement, pièce par pièce. Il faut inscrire tous les détails sur la nature et l’état du logement, ainsi que le fonctionnement des équipements, en excluant les termes généraux (« bon état », « état correct », etc.) : il s’agit d’éviter toutes interprétations subjectives et contestations ultérieures.

En outre, ce document sera complété par les relevés des index pour chacune des énergies du logement (électricité, eau, gaz, etc.).

Comment prendre en compte la vétusté ?

La vétusté est « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ». Pour déterminer la vétusté du logement, vous pouvez convenir avec le propriétaire (ou l’agent immobilier), à partir du 1^er juin 2016, de l’application d’une grille de vétusté.

Cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles vous pouvez être tenu.

Pas d’état des lieux ?

Dans ce cas, vous êtes présumé avoir reçu les lieux « en bon état de réparations locatives », et devez les rendre à l’identique. Si c’est le propriétaire qui refuse de dresser le document, il devra apporter la preuve, en fin de bail, que les dégradations invoquées vous sont imputables. Si c’est vous qui refusez d’établir l’état des lieux, ou que ce dernier est établi négligemment, vous êtes présumé avoir reçu le logement en bon état.

Compléter l’état des lieux

Vous disposez d’un délai de 10 jours à compter de la prise de possession effective des lieux pour demander au propriétaire (ou à l’agence immobilière) de compléter l’état des lieux (par courrier recommandé avec AR). Si le propriétaire (ou l’agence immobilière) s’oppose à votre demande, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation du lieu de situation du logement en vue de trouver une solution amiable.

Etat des lieux : un coût ?

La situation va être différente selon que l’état des lieux est rédigé par le recours ou non à un agent immobilier ou tout autre intermédiaire (administrateur de biens, notaire, etc.). Gratuit lorsque le propriétaire rédige l’état des lieux, des frais peuvent être réclamés en cas de recours à un professionnel. Qui doit les payer ?

Le coût de l’état des lieux d’entrée…

Si un agent immobilier intervient pour l’établissement de l’état des lieux, les frais facturés sont partagés entre le propriétaire et vous. Mais les honoraires que vous versez sont plafonnés à hauteur de 3 € par m² de surface habitable.

Toute clause prévoyant la mise à votre charge exclusive des frais d’état des lieux est nulle. De plus, la part qui vous est facturée ne peut pas être supérieure à celle du propriétaire.

Le coût de l’état des lieux de sortie…

S’agissant de l’état des lieux de sortie, aucun frais ne peut être mis à votre charge pour la réalisation d’un état des lieux de sortie, sauf en cas de désaccord entre les parties et de recours à un huissier de justice (les frais sont alors partagés par moitié entre le propriétaire et vous).

Recours à un huissier de justice…

A défaut d’établissement amiable entre le propriétaire et vous, l’état des lieux sera établi par un huissier de justice. Dans cette situation les frais sont partagés entre vous et le propriétaire à parts égales. Les frais d’acte sont les suivants :

• pour les logements dont la superficie est moins de 50 m² : 132,56 € ;
• pour les logements dont la superficie est entre 50 m² et 150 m² : 154,44 € ;
• pour les logements dont la superficie est supérieure à 150 m²  : 231,66 €.

A cela s’ajoutent le coût des lettres de convocations (18,02€), la taxe fiscale forfaitaire (14,89€) et les frais de déplacement (9,20€).

Sources :

• Loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
• Loi n° 2014-366 du 24 Mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR)
• Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises
• Décret n° 2014-890 du 1^er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l’immobilier
• Décret n° 2016-230 du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l’accès au droit et à la justice
• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale
• Arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice
• Article 1731 du Code Civil
• Article L 145-40-1 du Code de Commerce
• Réponse ministérielle Martinel, Assemblée Nationale, du 15 septembre 2015, n° 67306 (frais état des lieux de sortie à la charge du propriétaire)
• Arrêt de la Cour de cassation, 3^ème chambre civile, du 22 Juillet 1992, n° 90-17792

Pour veiller au respect  des droits et des libertés de chacun, l’association Des Droits et des Lois a pour ambition de défendre l’accès aux droits et dispose d’un réseau d’avocats partenaires en Droit immobilier.