Lorsque vous mettez un logement dont vous êtes propriétaire en location, vous avez certaines obligations. Il faut être attentif à les respecter pour vous protéger vous, mais également pour protéger votre locataire. Ces obligations sont de plusieurs types. En premier lieu, il convient évidemment de mettre en location un logement décent. D’autres obligations concernent les clauses du contrat de bail et les documents à communiquer au locataire. Qu’est-ce qu’un logement décent ? Dans quelles conditions est-il considéré comme insalubre ? Quelles sont les sanctions en cas de non-respect de ces obligations ? Nous allons tenter de répondre à toutes vos questions ! 

Qu’est-ce qu’un logement décent ? 

Comme la plupart des règles applicables à la location et au contrat de bail, c’est la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit cette obligation. En effet son article 6 dispose que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ». Alors, quels sont les critères pour qu’un logement soit décent ? Quelles sont les sanctions en cas de non-respect de cette obligation ? 

Les critères du logement décent

L’article 6 de la loi de 1989 liste les éléments constituant un logement décent. Il prévoit que le logement : 

• Ne doit pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ;
• Doit être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ; 
• Doit répondre à un critère de performance énergétique minimale ;  
• Et enfin être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. 

Les précisions apportées par le décret du 30 janvier 2002

Chacune de ces obligations susmentionnées sont détaillées au sein du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Concernant la sécurité physique et la santé, par exemple, le décret prévoit notamment que le logement doit être clos et couvert. Il faut également que des gardes-corps soient prévus aux fenêtres, escaliers, loggias et balcons. On peut également citer les règles relatives à l’électricité et au gaz. Les circuits de gaz et d’électricité doivent en effet être conformes aux normes de sécurité et ne pas présenter de risque.  Le logement ne doit évidemment pas être occupé par des animaux ou parasites nuisibles (cafards, rats …). 

S’agissant du critère relatif à la conformité à l’usage d’habitation, il s’agit principalement des équipements. Le chauffage, l’accès à l’eau potable, des sanitaires et un espace cuisine sont autant d’équipements indispensables. 

Un autre élément important caractérise la décence du logement : sa surface. En effet, un propriétaire ne pourra pas louer un logement dont la surface habitable est inférieure à 9m². Par ailleurs, le volume habitable devra être supérieur à 20 m³.

Quelles sont les sanctions applicables ? 

Lorsqu’un logement est considéré comme non-décent le locataire peut adresser au propriétaire une mise en demeure. Dans ce cas, le propriétaire devra réaliser des travaux pour se mettre en conformité avec ses obligations à ce titre. 

S’il refuse et que la non-décence du logement est avérée, le locataire pourra saisir la juridiction compétente. Dans ce cas, le juge pourra opter pour plusieurs décisions. D’abord, il peut contraindre le propriétaire à réaliser certains travaux dans un délai imposé. Ensuite, il pourra demander la diminution du loyer payé par le locataire. Enfin, le juge peut condamner le propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Dans les cas les plus graves, le propriétaire peut encourir une sanction pénale. Cela sera notamment le cas si un accident est causé au locataire du fait de la non-décence du logement. 

Pour veiller au respect  des droits et des libertés de chacun, l’association Des Droits et des Lois a pour ambition de défendre l’accès aux droits et dispose d’un réseau d’avocats partenaires en Droit immobilier.

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