Qu’est-ce qu’un bail commercial ? Qui le signe ? En quoi consiste-t-il ? Quelle doit être sa durée ? Quelles sont les règles applicables aux baux commerciaux ? C’est autant de questions auxquelles nous allons répondre ! Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le bail commercial.

Les caractéristiques du bail commercial en tant que contrat

Qui signe le bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat signé entre un professionnel et le propriétaire d’un local. Le locataire professionnel peut être une entreprise ou commerçant, inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS). Un artisan, inscrit au répertoire des métiers peut également bénéficier d’un bail commercial.

Le bailleur, quant à lui, peut être une personne morale (société) ou une personne physique (un particulier). Un bail commercial peut également être conclu avec une personne publique. C’est le cas par exemple lorsque la commune loue un local à un commerçant pour y installer une épicerie.

Dans tous les cas, il ne peut être signé que si le local n’est affecté à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

De la même façon, on ne peut exercer une activité commerciale industrielle ou artisanale dans un lieu destiné à l’habitation. Dans ce cas il conviendra de demander un changement de destination du lieu.

S’agissant des professions libérales elles sont en principe exclut du champ d’application du bail commercial. En principe il conviendra de signer un bail professionnel pour ce type d’activité.

Que prévoit le bail commercial ?

Il n’est pas obligatoirement écrit. Toutefois, il est toujours plus rassurant et sécurisant de signer un contrat de bail. Le contrat prévoit des informations spécifiques telles que :

• L’identité des parties,
• L’adresse du local,
• La durée du bail,
• Le montant du loyer et des charges associées,
• Les modalités de renouvellement…

Il est également possible pour le bailleur de prévoir une clause qui interdise au locataire de changer d’activité. Dans ce cas l’activité sera précisée au sein du contrat de bail et le locataire ne pourra exercer que celle-ci dans les lieux. Par exemple, un bail conclu pour une épicerie ne pourra pas
devenir un snack.

La durée du bail commercial

Le bail dit « 3/6/9 »

En général, il est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Dans ce cas il s’agit d’un bail dit « 3/6/9 ». Cette disposition est encadrée par l’article L145-12 du code de commerce. Elle est d’ordre public. Les parties ne peuvent donc pas y déroger.

Il est appelé ainsi car le locataire dispose de la faculté de résilier le bail à l’issue de chaque période triennale en respectant en préavis de 6 mois.

Le bail dérogatoire

Le bail dérogatoire est une exception au bail commercial. Dans ce cas le contrat de bail est bien conclu pour l’exercice d’une activité professionnelle. Cependant, celui-ci sera d’une durée plus courte (de 2 ans par exemple). Les avantages du bail commercial ne seront alors pas applicables.

C’est notamment le cas pour les dispositions encadrant le renouvellement du bail commercial. Celles-ci sont un vrai atout pour le preneur.

Le renouvellement du bail commercial

L’article L145-10 prévoit que « A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction. »

Cette demande doit être adressée par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il dispose également que « Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »

Ces dispositions sont d’ordre public.

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